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租金回報率是否能評估寫字樓投資價值

作者 : zhushican | 分類 : 寫字樓資訊 | 超過 人圍觀 | 已有 0 人留下了看法

  林明瀚,大學畢業之后便從香港來到內地工作,如今已有20年。當他做快速消費品的時候,正是大賣場進入中國的年代;當他做品牌服裝的時候,恰逢中國百貨公司占據整個零售行業的年代。六年前,加盟高力國際,投身房地產領域,又遇到百貨公司向購物中心轉型的年代。橫跨三個行業,對于商業物業有更為豐富的觀察角度,對于招商和租戶的心態有深刻了解。
  如果現在進入房地產投資市場,我個人覺得寫字樓是住宅之外,比較簡單的一種選擇。中國第三產業還有比較大的空間去增長,意味著寫字樓還有比較大的需求,這樣寫字樓的回報有一定的保證。而且,以前甲級寫字樓散賣的很少,所以個人投資者參與寫字樓的投資機會并不多,現在散賣的也有了,而且住宅還限購著。
  我不贊成以租金回報率來評估一個寫字樓是否值得投資。寫字樓的租金會隨著市場波動,以現在的水準來算會比較困難。某個寫字樓是否值得投資,要看兩個方面,一個是所在城市第三產業的發展情況,二是未來寫字樓的新增供應量,尤其是物業所在區域的新增供應量。
  2-3年前,廣州珠江新城的寫字樓租金一度徘徊在100多元/平方米/月,當時上海的寫字樓租金已經是250元/平方米/月左右了,同樣是中國的一線城市,廣州租金只是上海的一半左右,這樣大的差距是不應該的,對于新進入中國的外資企業來說,也會考慮辦公成本,如果北京太高就有可能流入天津,如果上海太高,也有可能選擇廣州作為中國區總部,城市之間的寫字樓租金的巨大差異,會帶來企業的流動,從而減小之間的距離。現在來看,珠江新城租金已經漲到300多元/平方米/月了,上海現在高的也有380元/平方米/月,盡管還有差距,但是較之以往,已經好很多。如果當初以投資回報率來評估珠江新城的寫字樓,顯然這個漲幅也是難以預期的。即便將來片區內供應量增大,短期會降到240-260元/平方米/月,這種上漲速度也依然超出很多人的預期。
  至于商鋪,目前街鋪的投資回報率并不高,不少小過1%。但是選擇街鋪的問題在于判斷將來的成敗。商業街的發展,很難在開業初期預測,要看后期形成。有個捷徑,如果你能夠拿到像萬達這樣專業品牌商業地產公司開發的第一手商鋪,一年之內它開起來了,你就立刻轉手,風險會小很多。因為剛開起來的時候人流會很旺,對于預期都會覺得還會更加值錢,很多人想買。買家多的時候,也比較容易賣個好價錢。對于二手買家來說,6萬一平方米和6.5萬一平方米差別并不大,但是對于業主來說,等于又多出8%的溢價。而等到第二手、第三手,就有一定的風險存在了。一般來說到了第三手業主未必還會再出手,通常會長期持有了。 

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